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Aktuelle Nachrichten | Kast, Ingrid | 26.03.2020

Gutachterausschuss verlässt die Stadt Lauffen a.N.

Die Aufgabe des Gutachterausschusses wechselt zum 01.04.2020 zum neu gegründeten gemeinsamen Gutachterausschuss Weinsberger Tal und Schozachtal nach Weinsberg

Damit verlässt eine Aufgabe mit historischen Wurzeln die Stadt Lauffen am Neckar.

„Was ist die Sache wert? Wieviel Ertrag bringt der Besitz? Was für einen Wert hat ein vergleichbares Anwesen?“ Oder „Nach welchem Vergleichswert kann ich mich beim Boden richten?“ Mit solchen Fragen von Privateigentümern und staatlichen Behörden hat sich der Gutachterausschuss in den letzten Jahrzehnten befasst. Bereits im letzten Jahrhundert wurden Gebäude und Grundstücke geschätzt sowie Kaufpreise gesammelt. Bis zur Einführung des Bundesbaugesetzes 1960 geschah dies durch einen Schätzungsausschuss des Gemeinderates. Danach waren die Gutachterausschüsse weiter als unabhängige Gremien bei der Gemeinde ansässig.

 

Gutachterausschuss der Stadt Lauffen a.N.

Auf dem Bild sehen Sie den Gutachterausschuss bei seiner letzten Sitzung. ( v.L.n.R. Dieter Oberländer, Geschäftsführer u. stv. Vorsitzender; Helge Spieth, Vorsitzender; Wolfgang Schiedt, Sabine Grill-Gundacker, Finanzamt HN; Heiner Schiefer, Volker Schiedt und Hans-Martin Steinle, nicht auf dem Bild ist Ursula Preiß-Thein.)

 

 

 

 

 

Der Gutachterausschuss hat in Lauffen seit 1960 ca. 1100 Gutachten erstellt. Da der Ausschuss ausnahmslos alle Schätzobjekte an Ort und Stelle besichtigt hat, ist allein hierfür ein Zeitaufwand von über 10.000 Stunden entstanden. Auch ist es schon mal vorgekommen, dass das private „Sammeltaxi“ des Ausschusses bei einer Besichtigung eines Außen-bereichsgrundstückes im aufgeweichten Feldweg stecken blieb und von einem Landwirt abgeschleppt werden musste. Dann konnte sich der Ausschuss ausgiebig über das Grundstück unterhalten und war über die Erschließung des Grundstücks bestens informiert. Aber auch die Gebäude wurden genau besichtigt. Dadurch haben sich die Ausschuss-mitglieder selbst vom Zustand des jeweiligen Objektes informiert. Diese Termine wurden auch genutzt, um auch Hintergründe für den Antrag auf Schätzung zu erhalten. Die gründlichen Ortsbesichtigungen durch den Gutachterausschuss haben dazu beigetragen, dass die erstellten Gutachten in der Vergangenheit allgemein anerkannt und akzeptiert wurden. Es galt aber auch hier: „Das beste Gutachten ist das, mit dem keiner zufrieden ist - dem einen ist der ermittelte Wert zu hoch, dem anderen zu nieder.“ Sehr zeitintensiv waren die Sitzungen, in denen die Bodenrichtwerte ermittelt und beschlossen wurden, weil der Vertreter des Finanzamtes andere Vorstellungen von der Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt hatte, als die örtlichen Gutachter. In 26 Sitzungen gab es hier hitzige Diskussionen, aber schlussendlich konnte immer ein vertretbares Ergebnis festgestellt werden.

 

Schwierigkeiten traten aber bei kleinen und mittelgroßen Gutachterausschüssen auf, weil in ihrem Zuständigkeitsbereich viel zu wenig Kaufverträge für eine inzwischen erforderliche umfassende und datenbasierte Auswertung vorlagen. Bei den bisher auf die wenigen Kaufverträge, Ortskenntnis und Erfahrung gestützten Bodenrichtwerten besteht die Gefahr, dass sie in künftigen Gerichtsverfahren in Besteuerungsfragen nicht mehr akzeptiert werden. In Lauffen a.N. waren es in den letzten 60 Jahren ca. 10.500 Kaufverträge. In den letzten Auswertungsperioden waren es insgesamt max. ca. 200 Kaufverträge pro Jahr, davon ca. 20% für landwirtschaftliche Flächen, 45% für Wohnungseigentum und max. ca. 10% für unbebaute Flächen. Auf dieser Datengrundlage ist eine den statistischen Auswertungsanforderungen der Finanzbehörden genügende Auswertung nicht möglich, weil nicht zu allen Besteuerungsfällen die erforderlichen Vergleichsfälle vorliegen.

 

Darüber hinaus hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt und dem Bundesgesetzgeber aufgegeben, bis spätestens 31.12.2024 eine verfassungskonforme Bewertung des Grundbesitzes vorzulegen. In Folge dessen müssen die Finanzämter gerichtlich nachvollziehbare Daten für die Grundsteuermessbescheide verarbeiten. Die Grundlagendaten zur Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden, wie z.B. Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren müssen von den Gutachterausschüsse bereitgestellt werden. Die meisten Gutachterausschüsse im Land, so auch der in Lauffen a.N., ist hierzu wegen fehlender Kauffälle nicht in der Lage.

 

Deshalb wurden nach Änderung der Gutachterausschussverordnung landauf landab

größere und leistungsfähigere Gutachterausschüsse mit einem Einzugsbereich von mindestens 100.000 Einwohnern und ca. 1000 auswertbaren Kaufverträgen pro Jahr gebildet. Lauffen a.N. hat deshalb mit 14 anderen Gemeinden im südöstlichen Landkreis den gemeinsamen Gutachterausschuss Weinsberger Tal und Schozachtal mit Sitz in Weinsberg gegründet. Dort werden dann ab 01.04.2020 alle Kaufverträge ausgewertet, die Bodenrichtwerte ermittelt und Gutachten erstellt.

 

Weitere Informationen können Sie auf der städtischen Homepage unter der Rubrik Wohnen & Arbeiten -> Bauen und Sanieren ->Geschäftsstelle Gutachterausschuss abrufen.

 

Ein ausdrücklicher Dank gilt Allen, die sich mit Engagement und Erfahrung bei der nicht immer einfachen Aufgabe der Immobilienbewertung im Gutachterausschuss eingebracht haben.